西安开发商举报自己无证销售 起诉购房者合同无效 今日二审开庭

​​据中国之声新闻纵横报道：中国之声此前持续关注了西安一房地产开发商以签订合同时没有预售证为由，将12名购房者告上法庭请求认定购房合同无效一事。部分购房者认为，开发商试图废止此前合同，完全是由于近两年房价水涨船高。而开发商则表示，选择上诉是希望能迫使业主能“回到谈判桌上来”，顺利把事情解决。

资料图：正在建设中的房地产楼盘。 

今年6月，西安市长安区人民法院已就其中一起纠纷做出一审判决，认定开发商与购房者之一李女士此前签订的认购合同无效。由于不服一审判决，李女士随即提出上诉。据了解，该案今天上午将在西安市中级人民法院二审开庭审理。那么，对于一审判决，究竟都存在哪些争议点呢?

一审判决合同无效，被告律师：审理程序、事实都存在问题

2016年4月25日，李女士与西安闻天科技实业集团有限公司签订了《紫杉庄园内部认购合同》，认购紫杉庄园项目一套200平米商品房。并以7折的优惠，支付了总价120.4万元。

今年2月，开发商闻天公司将李女士等12名买受人起诉至法院，请求确认双方签订的内部认购合同无效，理由是在签订合同时，原被告双方均明知闻天公司开发建设的紫杉庄园项目没有预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，双方签订的合同为无效合同。

今年6月8日，西安市长安区人民法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律条文规定做出一审判决，认定原、被告双方签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效。李女士代理律师羿克接受中国之声记者采访时指出：“这个判决是支持了开发商起诉，确认双方之间合同无效，支持了他们对方的主张，更深一层次的这个法律后果，那就说如果这个合同确认无效的话，那么按照合同法的规定，无效合同要恢复原状，要双方返还，这就意味着这个如果无效的话，这个房子买受人就拿不到了。”

羿克表示，由于不服一审判决，李女士随即提出上诉。他认为，第一点，一审的这个审理程序存在一定的问题，应该示明没有示明，应该调查证据没有调查。第二个理由就是事实上还是存在一些问题。就是说这个只是根据现在的购房合同和对方只有四证而没有预售证这么一个简单的事实来判断，这个还是不够全面，应该把过去为什么没有办证?现在是不是在进行办证?把这些有关情况落实了以后，可能对这案子能够更全面一点。

被告律师：开发商因自己过错而获得不当利益

根据最高人民法院2003年公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。购房者认为，涉案房屋直至2018年6月8日才取得《商品房预售许可证》这也成为开发商诉称双方签订的内部认购合同无效的理由。

羿克表示：“我们是认为这个判决适用法律不够全面不准确，除了原一审引用的那个商品房买卖的司法解释，还有合同法解释二的第14条就规定，如果认为这个合同有违法情形是不是要判无效，那么要确定它到底是一个管理性的强制性规范，还是一个效力性强制规范，那我们根据查阅的有关资料和我们对法律的理解认为，政府部门给这个开发商发预售许可证，并且要求他按这个预售许可证的这个要求去进行房地产销售，这属于一个管理性规范，不是一个效力性规范。而且开发商如果因为自己的过错不能够支持他确认无效，而由此使其获得不当的利益，加上最高法院还有判例，我们认为一审只适用这个商品房买卖合同这个司法解释，确实有点应该说不全面，稍微机械了一点。”

购房者：房价已经翻了三倍多 开发商不愿履行合同

据了解，除李女士外，闻天公司起诉另一购房者确认合同无效纠纷一案相关法院也已作出一审判决，认定合同无效。涉及12套房屋的系列案件目前也已在西安市辖区内多个法院相继开庭审理。而随着媒体的关注，涉事开发商西安闻天科技实业集团有限公司更是深陷舆论漩涡。起诉业主，是否真的因为房价高涨呢?

据了解，2016年8月，西安市长安区房管局曾对闻天公司下达行政处罚书，因为没有取得预售证，要求开发商停止销售，并对无证销售的房屋进行清退。

另一位购房者王女士此前接受中国之声采访时表示，当初签订合同时的售价是每平方米7000多元，现在该楼盘均价已近25000元，这是开发商不愿履行合同的原因。

王女士认为：“如果说比如说当时没有预售证，无证销售那你房管局如果说是处罚的话，那你清退我们当时候其实也没有任何问题。那时候是16年的8月份的话，我们是有条件有资格去买房子的。因为16年下半年到17年再到18年这两年当中，西安的这个房地产市场变化太大了，新政策不停地出现，到现在我们连买房的资格都没有了。处罚的话那你及时把我们清退的话，我们是完全有资格的，我们是确确实实被他们恶意给耽误了。”

开发商：购房者多为“关系户”，起诉与房价上涨无关

对此，闻天公司前负责人徐龙光昨天(13日)对中国之声表示，被起诉的12名购房者，多为楼盘此前的营销代理方西安嘉兴营销策划有限公司的股东、员工、亲友。在房管部门作出处罚决定后，就曾与嘉兴公司及购房者商定清退补偿事宜。

徐龙光说：“16年的时候，西安的房地产是谷底。确实我们经济非常困难，那个阶段非常困难，就说当时跟嘉兴说能不能先安抚了，我这有钱了，我就退完了。以后按就是年化的20%给他们收钱，到2017年这个10月份的时候，我们跟嘉兴就正式谈了，就说谈了好几轮大家就定下来，给他付300万，完了以后他负责清退，我们当时是19个月，想着算了大家都是不容易，就按24个月算，算两年的，一次性给赔百分40。那个时候房价卖15000，其实差了3000块钱，我等于每平方米补了你2000多块钱，你如果那个时候拿就不亏钱，当时就是不接受，坚决不接受。”

徐龙光认为，此事发展到目前的状况，源于闻天公司与嘉兴公司之间的纠纷，并非恶意起诉购房者，更与房价上涨无关。

徐龙光表示：“我们是这样想的，既然业主都不接电话了，这现在有问题了，我就想着是这样，就用法律的形式先把时间固定下来，这是第一点。第二点呢迫使他们能回到谈判桌上来，就说你起诉了以后，我现在只确认这合同。合同签完你势必要赔偿吗。(跟房价上涨)没有任何关系，我们只是想希望他们回来谈。顺顺利利的大家高兴把事解决了就行了。”

二审今日开庭，开发商：尊重法院判决

徐龙光表示，由于纠纷已经进入司法程序，闻天公司将尊重法院判决。

徐龙光说：“西安市房管局和西安市物价局明确的把这12套房子已经查封了，必须等到这些司法解决完以后才能上市销售，所以这个必须通过这个途径来解决。如果说大家愿意回来坐到谈判桌上来谈，我是非常高兴非常欢迎，现在所有的官司都没有牵扯到赔偿的问题，因为是一个确认申诉，就是只确认合同有效无效。确认有效以后呢那就有有效的法律手段，确认无效，有无效的法律手段，就说等判决出来我们才能做后续的安排。总之一点呢就是说我希望依法判决，只要是依法的闻天都能接受，如果说是真正的法院按依法判决的话，我没有什么话说的。”

据了解，今天上午9点，原告闻天科技实业集团有限公司与被告李女士确认合同无效纠纷一案二审将在西安市中级人民法院开庭审理。相关进展中国之声将继续关注。